Как грамотно составить договор купли-продажи квартиры



При оформлении сделки сторонам необходимо составить и подписать договор купли-продажи (ДКП).

Такое соглашение не имеет стандартной формы, однако его положения должны содержать обязательные условия, без наличия которых он не будет принят регистраторами и сделка сорвется.


Из этой статьи вы узнаете, как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры и сможете скачать образец документа.


Содержание:

  • Составление и оформление типового ДКП
  • Что предшествует заключению?
  • Существенные и дополнительные условия
  • Покупка квартиры в ипотеку
  • Необходимые документы
  • Регистрация договора
  • Что нужно предусмотреть, чтобы обезопасить сделку?
  • Продавцу
  • Покупателю
  • Расторжение договор




Составление и оформление типового ДКП

Соглашение составляется в письменной форме в нескольких экземплярах, отсутствие письменно составленного договора не позволит зарегистрировать переход права собственности в органах гос. регистрации.

Что предшествует заключению?

Перед заключением договора стороны должны убедиться в юридической чистоте предстоящей сделки.

Для этого берется выписка ЕГРН, в которой указывается наличие обременения на квартиру, то есть наличие тех или иных ограничений на право продавца отчуждать имущество.

Ограничения могут быть наложены судебными органами, банковскими учреждениями, службой судебных приставов или иными организациями.

В случае отсутствия обременения покупателю необходимо проанализировать правоспособность и дееспособность продавца.

Как правило, заключению основного ДКП предшествует подписание договора аванса или задатка, в котором оговариваются сроки и положения ДКП.


Любой ДКП в своем составе имеет условия двух категорий: существенные и дополнительные.

Существенные условия — это:

  • предмет договора;
  • цена объекта недвижимости;
  • перечень лиц, сохраняющих право пользования после перехода собственности.

Предметом договора выступает продаваемая квартира, дом и т. д.

При этом в тексте соглашения должно быть описание, позволяющее достоверно его идентифицировать: указание точного адреса, сведения о доме (год постройки, материалы, этажность), общая и жилая площадь, этаж, количество комнат и вспомогательных помещений с указанием метража, права третьих лиц.

Цена — указывается полная стоимость, за которую продана (приобретена) квартира.


Перечень лиц, имеющих право пользования предметом договора после перехода права собственности — третье существенное условие ДКП (ст. 558 ГК РФ).

В число таких лиц могут быть внесены арендатор, рентополучатель, ссудополучатель, члены семьи продавца и другие лица.

Также существуют положения ДКП, которые не относятся к существенным условиям, но без которых соглашение не может быть составлено.

В этот перечень входят:

  1. стороны, заключившие соглашение;
  2. дата и место составления;
  3. сведения о правоустанавливающих документах;
  4. ссылка на договор, по которому была приобретена квартира.

Стороны договора — покупатель и продавец, которыми могут быть физические или юридические лица. Для физических лиц необходимо указание паспортных данных, для организаций — юридического адреса.


К дополнительным условиям ДКП относятся те его положения, которые стороны согласовали между собой и которые не противоречат российскому законодательству.

Если существенные условия обязательны для любого ДКП, то дополнительные условия могут варьироваться в зависимости от пожелания сторон, однако они также имеют полную юридическую силу.

К таким условиям относятся:

  • форма, порядок и способы расчета покупателя с продавцом;
  • срок и порядок передачи квартиры покупателю и освобождения помещения продавцом;
  • включение в стоимость квартиры неотделимых улучшений (например, мебели и т. п.);
  • отсутствие обременения и прав третьих лиц;
  • порядок разрешения споров;
  • указание на лица, оплачивающие расходы;
  • порядок расторжения;
  • форс-мажорные обстоятельства, при которых соглашение может быть расторгнуто и др.





При использовании средств ипотечного кредитования отдельной статьей в соглашении ДКП оформляется правоотношения покупателя и кредитора.

Регулируется оно согласно закону РФ №102-ФЗ «Об ипотеке».

Поэтому в ДКП указываются следующие положения:

  1. предмет ипотеки, которым выступает приобретаемое жилое помещение;
  2. оценка предмета, осуществляемая аккредитованными для этого компаниями или лицами;
  3. информация о держателе залога (банке);
  4. указание на то, что квартира находится в залоге у кредитора с момента регистрации до исполнения покупателем своих обязательств.

Перед основным ДКП стороны должны составить и подписать предварительный договор, в котором указывается дата подписания основного соглашения.

Предварительный договор предоставляется в юридический отдел банка-кредитора и необходим для одобрения кредитного договора. Форма составления — такая же, как и у основного договора.


Для осуществления сделки участники должны предоставить пакет документов, без которых регистрация перехода собственности не состоится.

Продавцу необходимо предоставить:

  • правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт с экспликацией;
  • продажную справку (об отсутствии долгов по платежам и зарегистрированным в квартире лицам);
  • договор, согласно которому квартира была приобретена в собственность;
  • генеральную доверенность, если от лица продавца выступает доверенное лицо;
  • разрешительные документы в особых случаях.

Согласие органов опеки требуется тогда, когда в квартире проживают недееспособные или ограниченно дееспособные лица (дети, инвалиды и т. д.).

В ситуации, если жилье было приобретено в зарегистрированном браке, то требуется согласие второго супруга на продажу, заверенное нотариусом. Для обеих сторон необходимо наличие документов, устанавливающих личность.

Регистрация договора

В соответствии с российским законодательством сам договор не проходит регистрацию, регистрируется лишь переход права собственности по соглашению.