11 ВАЖНЫХ МОМЕНТОВ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ



1. Первое, на что следует обратить внимание – это стоимость недвижимости. Если цена более чем на 10% обычной, есть повод для беспокойства. Значит, следует более скрупулезно подойти к проверке всей информации по квартире, в том числе и не документальной.


2. Второй важный пункт — это число продаж данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Граждане РФ проверить такие данные могут путем получения вписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Вам надо получить Выписку из ЕГРН о переходе прав.


3. Также, следует проверить отсутствие незавершенных споров по недвижимости. Для этого необходимо обратиться в суд по месту расположения квартиры.


4. Хорошим помощником будет профессиональный риэлтор или агентство недвижимости. Это, конечно, повлечет дополнительные расходы, но положительным моментом есть то, что недвижимость проверяется самим агентством. Продавцы с проблемными квартирами стараются избегать сотрудничества с агентствами и риелторами, как впрочем, и мошенники. Очень важный аспект отношений с агентством, это заключение договора на услуги в посредничестве купли-продажи недвижимости, в котором прописываются все условия вашего сотрудничества и ответственность за их невыполнение. Это не должен быть договор консультационных услуг по сопровождению сделки.

И все же, обращение в агентство не дает 100% гарантии, что вас не обманут. Также, агентство практически не несет ответственности при возникновении проблем после сделки.

Помните — «Спасение утопающего – дело рук самого утопающего». Поэтому вычитывайте договора, которые подписываете.

Не давайте доверенности с правом продажи.


5. До момента заключения сделки, снимаются с регистрации все зарегистрированные лица в квартире. В том числе и несовершеннолетние. Узнать о всех зарегистрированных лицах в квартире можно в паспортном столе, по месту расположения недвижимости. В случае прописки в квартире несовершеннолетних детей, потребуется разрешение органа опеки на заключение сделки.


6. Заключайте договор купли-продажи недвижимости только с собственником, а не по доверенности. Необходимо обратить внимание на собственника — постарайтесь определить на вид, болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Избегайте неадекватных, алко- и наркозависимых собственников жилья. Договор с таким продавцом может быть признан недействительным. Нередко при заключении договора просят принести справки из психо-неврологического диспансера.


7. Следует проверить состоит, или состоял собственник в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака, то оба супруга имеют на нее права, независимо от того, на кого она оформлена. В течении трех лет с момента расторжения брака, второй из Супругов имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры. В таком случае необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры. Рекомендую взять такое разрешение даже гражданских супругов. Согласие супруга дается в письменной форме и заверяется нотариально.

Отсутствие долгов по коммунальным платежам, газу, воде, электричеству требуйте подтвердить документально, не нужно принимать любых расписок вместо официальных документов соответствующих органов.


8. Обратить внимание также следует на тот момент, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании — то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях можно порекомендовать подписать с продавцом квартиры соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы.

Безопасным сроком для заключения договора купли продажи недвижимости после вступления в наследство, можно считать срок более 3 лет после принятия наследства. Это поможет избежать претензий третьих лиц на недвижимость.


9. Оформляйте договор купли-продажи у опытного нотариуса.

Нотариус при заключении сделки проверяет чистоту недвижимости, а именно наличие запретов и обременений на недвижимость.


10. Очень часто в договорах купли-продажи недвижимости реальную цену занижают до кадастровой стоимости. Это конечно экономия на налогах, но я бы не рекомендовал так делать. Лучше заплатить налоги и знать, что в случае если сделка будет оспорена, то вы, хотя бы сможете вернуть свои деньги.


11. Кто был прописан в квартире на момент приватизации. При нарушении правил приватизации спустя многие годы могут всплыть со-собственники квартиры, что вам совсем не нужно. Проверяйте этот момент.